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相続登記とは

相続登記とは、土地や家、マンションなどの不動産の所有者が亡くなった（もしくは遺贈された）ときに相続人に名義変更する手続きです。

相続登記をしないと不動産の所有者が不明確になってしまい、売買が自由にできないとの不利益を被る可能性があります。相続財産に不動産が含まれている場合は、相続登記をしなければなりません。

相続登記の義務化が決定

令和3年4月21日の参議院本会議で手続きの義務化が決定しました。令和6年4月1日から施行されます。

相続によって取得した不動産は、正当な理由なく3年以内に登記申請を怠ると10万円以下の過料の対象となります。これは遺贈（遺言によって相続すること）により所有権を取得した者も同様です。

相続登記の義務化の詳細は「【令和6年4月1日から施行】相続登記の義務化が決定！違反の場合は過料も」を参考にしてください。

正当な理由とは

「3年以内に相続登記の手続きできない場合の正当な理由」は、法務省ホームページでは以下の例を挙げています。

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

法改正以前の相続にも適用される

注意しなければいけないのが、相続登記の義務は法改正後に発生した相続のみならず、法改正前から相続登記していなかった不動産についても適用がある、という点です。

こちらは原則、施行日から3年以内に相続登記をおこなう必要があります。もしくは「不動産の相続を初めて知った日から3年以内」のいずれか遅い方と規定されています。

相続登記の流れ

相続登記の手続きは、その不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。

相続する不動産の確認

被相続人が不動産を所有していた場合、まず状態や権利関係などを確認します。これは登記事項証明書で確認できるほか、なければ管轄の法務局で入手して調べることが可能です。登記事項証明書の請求や閲覧はオンラインでできます。

遺産分割協議で不動産を相続する人を決める

遺言書があればそちらが優先されますが、遺言書がないときは遺産分割協議をして不動産を相続する人を決定します。協議の内容に相続人全員が合意したら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には相続人全員の実印が必要で、印鑑証明書を添付します。

相続登記の必要書類を集める・作成する

相続登記の申請には、申請書のほか戸籍関係書類などが必要となります（後述）。登記申請書は記載例とあわせて法務局ホームページからダウンロードし、必要事項を記入します。

登録免許税の計算

相続登記の際に、登録免許税がかかる場合があります。登記申請の際には、まず登録免許税が課されるかを調べ、かかるようなら金額を計算します。登録免許税は金額分の収入印紙を購入して納めるほか、現金もしくはオンラインでも納付できます。

登録免許税が免税される場合

一定の条件に当てはまれば、登録免許税が免税されるケースがあります。免税される期間は令和7年3月31日までです。登録免許税の免税条件は、次の2つです。

1. 相続登記をする前に相続人が亡くなった場合
2. 相続する土地の価額が100万円以下の場合

登録免許税の税率

相続登記の登録免許税は、遺産分割で相続した場合、不動産価格（固定資産税評価額）の0.4%です。一方、相続人以外の人が遺言によって取得する場合は2%となっています。

登録免許税の詳細は「相続登記にかかる登録免許税はいくら？計算方法・免税条件から納付方法まで全解説」を参考にしてください。

管轄の法務局へ申請

書類の準備ができたら相続登記の申請をおこないます。申請には窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3つの方法があります。

窓口申請

窓口に申請する場合、管轄の法務局の窓口に必要書類を提出します。管轄でない法務局に提出しても受け付けてもらえないので注意しましょう。

窓口申請のメリットは、申請書の書き方や添付書類の説明を受けられることです。また、申請時の疑問を直接担当者に聞くこともできます。

一方、法務局の業務時間は平日午前8:30～午後5:15までのため、平日仕事がある人は休暇を取らなければ行けません。また窓口申請は、書類がすべて揃っていないと受理されず、不備があると何度も法務局に出向かなければなりません。

郵送申請

必要書類一式を封筒などに入れて「不動産登記申請書在中」と赤字で記入し郵送します。このとき、追跡ができるよう簡易書留やレターパックなどを利用します。あわせて返信用封筒を同封しておきましょう。

郵送申請のメリットは、相続不動産が遠方でも法務局に行かずに申請ができることです。また平日に法務局に訪れるのが難しい方でも申請ができます。

しかし窓口で説明を受けられないので、書類に不備が生じやすいのがデメリットです。郵送だと書類が届くまでに時間がかかります。

オンライン申請

専用ソフトをインストールすることで、オンラインで相続登記の申請ができます。

オンライン申請のメリットは、自宅やオフィスなど全国どこからでも全国の法務局へ申請できることです。申請ができる時間は、月曜日～金曜日の午前8:30～午後9:00までです。

申請内容のミスはオンライン上で訂正ができます。ただし添付書類に不備があったときは、申請受付日の2日以内に添付書類を提出しに法務局まで行かなければなりません。

また、パソコン操作の得意な人でないと申請が難しく、遺産分割協議書などの必要書類は郵送もしくは持参しなければなりません。

法務局での書類の審査・登記は、1週間～10日程度かかります。登記が完了すると登記識別情報通知と登記完了証が交付されます。書類を提出する際に返信用封筒を同封しておけば、登記識別情報通知と登記完了証に加え、原本還付された書類が郵送されます。

オンライン申請の詳細は「相続登記はオンライン申請できる？手順やメリット・デメリット、注意点など総まとめ」を参考にしてください。

相続登記の必要書類

相続登記の申請には、以下のような書類が必要です。相続のパターンによって異なるので間違えないようにしてください。

相続登記を自分でやることを検討しても良いケース

相続登記には多くの戸籍関係書類が必要となり、意外と手間がかかります。以下のようなケースであれば、自分でおこなっても良いでしょう。

• 相続人が配偶者と子どものみ
• 日中・平日に時間がとれる
• 根気強く手続きを対応できる

相続登記を専門家に依頼したほうが良いケース

相続登記の手続きは自分でもできますが、不安要素がひとつでもあれば専門家に依頼したほうが良いでしょう。専門家に依頼したほうが良いパターンを紹介します。

兄弟姉妹の相続や代襲相続がある

上記の配偶者と子どものみの相続に比べ、兄弟姉妹が相続人になる場合や代襲相続が発生する場合は、戸籍など必要書類が膨大になります。

相続人同士が不仲（疎遠）

相続人同士が不仲により、必要書類がスムーズに揃わないことも。遺産分割協議が進まないために、相続手続きが終わらない可能性もあります。

相続登記をせずに放置していた不動産がある

何代も相続登記しておらず、ずっと放置されたままの不動産を取得することがあります。昔の民法を調べたり専門知識が必要になるため、専門家に依頼するのが無難でしょう。

代償分割や換価分割などの複雑な遺産分割がある

主な相続財産が不動産のみの場合、代償分割や換価分割などイレギュラーな分割方法となるケースがあります。

その場合、遺産分割協議書の書き方を誤ると贈与税が発生する可能性があります。遺産分割協議書を作成する段階から、専門家に相談することをおすすめします。

相続登記を急いでいる

不動産を売却するケースなど、取引予定日までに相続登記を終えなければならないため、ミスや遅れは許されません。正確かつ迅速に手続きを終えたい方は、専門家に依頼したほうが良いでしょう。

保存期間を経過した書類がある

相続登記に戸籍の附票が必要となるケースがありますが、戸籍の附票は永久に保存されるわけではありません。住民基本台帳法の一部が改正されましたが、平成26年3月31日以前に消除または改製したものについては発行することができません。

良い専門家を選ぶポイント

相続登記を依頼できるのは司法書士です。相続に強い司法書士を選ぶことをおすすめします。

また「戸籍収集だけお願いしたい」など、場合によっては行政書士に依頼することもできます。良い専門家を選ぶポイントは以下のとおりです。

• 相続の実績が豊富
• 報酬の設定が明確にされている
• あらかじめ見積りを出してくれる
• 親身な対応、話をきちんと聞いてくれる

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