代位登記とは？債権者代位で登記が行われた場合の対処法
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身近な人が亡くなった後、いつの間にか知らないうちに自分名義の相続登記がなされている場合があります。
これを「代位登記」と言います。代位登記は、どのようなときになされるのでしょうか？代位登記されてしまったら、どうすれば良いでしょうか。
この記事では、代位登記について、相続放棄との関連性もあわせて説明します。相続があった人は、万が一、自分の身におこったときに慌てないように、是非、参考にしてください。
代位登記とは？
代位登記とは、債権者が自己の債権を保全するため、民法第423条の規定により、債務者の有する登記申請権を代位行使（本人に代わって）して登記を申請すること、または、そうして行われた登記のことをいいます。
代位登記は債権者が自らの債権を回収する目的でおこなわれます。また、代位登記の法的根拠は以下の債権者代位権であり、未払いになっている貸付金等を後日強制的に回収するための準備として実施されます。
- 債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（以下「被代位権利」という。）を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。
- 債権者は、その債権の期限が到来しない間は、被代位権利を行使することができない。ただし、保存行為は、この限りでない。
- 債権者は、その債権が強制執行により実現することのできないものであるときは、被代位権利を行使することができない。
引用：民法 第四百二十三条（債権者代位権の要件）
代位登記の具体例
例えば、AさんがBさんにお金を貸していたとします。
お金を返す約束の日になっても返さないので、AさんがBさんに催促するとBさんは「お金が無くて返せないから、もう少し待って」と繰り返すばかりで、お金を返してくれません。
ある日、Bさんのお父さんが亡くなって、Bさんはお父さんの土地を相続しました。
AさんはBさんに土地を売ってお金を返すようにお願いしましたが、Bさんは「先祖代々の土地だから」と言って売ろうとしません。
そこで、Aさんは、Bさんの土地を差し押さえて競売にかけようと考えました。
しかし、Bは相続登記をしておらず、お父さんの名義のままになっているため差し押さえることもできません。
そこで、Aさんは代位登記によって、お父さんからBさんへの相続登記（所有権移転登記）を行いました。
勝手に代位登記される3つのケース
実際に代位登記されるのは、以下の3つのパターンが考えられます。
被相続人の債権者による代位登記
上の例は、相続人の債権者による代位登記の例ですが、亡くなった人（被相続人）の債権者によって代位登記が行われることもあります。
被相続人の債務は相続人が承継するため、被相続人の債権者は相続人に弁済を求めることができますが、相続不動産を差し押さえて債権の回収を図る場合、その前提として代位相続登記を行うケースがあります。
相続人が複数いる場合は債権者代位による法定相続登記
相続人が複数いる場合、遺産分割が済むまで、相続不動産は各相続人が法定相続分に応じた持分で共有している状態になっています。
したがって、代位登記を行った場合、その状態を登記することになります（これを法定相続登記といいます）。
法定相続分の登記は、遺産分割協議をしなくても可能です。ただし不動産が共有状態となっているため、後のトラブルの原因になることも。
行政が代位登記をすることもある
民間の債権者だけでなく、税金を滞納した場合等は行政（地方自治体や政府）が代位登記をすることもあります。
相続放棄していても代位登記されることがある⁉
相続放棄をしていても代位登記がなされることがあります。相続放棄は故人の財産を相続する権利の一切を放棄することですが、それでも代位登記されてしまいます。
登記上の所有者になっていると、固定資産税の納税義務が生じるので、相続放棄をした場合は、登記を変更した方がよいでしょう。
相続放棄をしたのに代位登記されてしまった場合の変更手続き
その場合の登記手続きは、代位登記と相続放棄申述受理の前後関係によって異なります。
代位登記が先で相続放棄が後の場合は、相続放棄申述者の持分全部移転登記、相続放棄が先で代位登記が後の場合は、更正登記（登記情報を修正するための登記）をすることになります。
代位登記では権利証が発行されず、したがってその後の登記手続きが複雑になる傾向があります。本来の登記であれば、登記が完了したあと登記識別情報（権利証）が発行されます。登記識別情報は不動産の売買などに必要となります。
もっとも、代位登記は差し押さえの前提として行われるものなので、スムーズに差し押さえられるようなら費用をかけて登記を変更する必要はないでしょう。
登記上の所有者のまま年が変わると、翌年の固定資産税の納税義務を負うことになるので、その点だけ注意しましょう。
固定資産税については「相続放棄をしたら被相続人の固定資産税は払うべき？払わなくていい？納税と相続放棄との関係を解説」を参考にしてください。
代位登記後に移転登記をすることもできる
債務を弁済して差し押さえを解除すれば、遺産分割をして持分移転登記をしたり、換価分割などのために譲渡して所有権移転登記をすることもできます。
前述のとおり代位登記では権利証が発行されないので、その後の登記手続きは容易ではありません。専門家に相談したほうがよいでしょう。
まとめ
以上、代位登記について説明しました。相続登記せずに放置しておくと代位登記されてしまう可能性があるので、速やかに相続登記をしましょう。
相続登記は令和6年4月1日より義務化されているので、自分でできない場合は司法書士に相談することをおすすめします。
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