【所有権保存登記】必要書類や費用、所有権移転登記や相続登記との違いを紹介【司法書士監修】

更新日2024/10/15

所有権保存登記とは？

所有権保存登記とは、注文住宅を建てたときや新築一戸建て、新築マンションを購入したときに必要な登記です。

新築した建物の「所有者は誰か」を公的に記録しておくことで、後に不動産売却や担保に入れる際に、建物の所有権が自分にあると証明できます。

新築の建物は既存の登記が存在しません。そのため、登記を行う必要があるのです。

不動産登記とは

そもそも不動産登記とは不動産の情報を公に明らかにおくために、その不動産の所在、面積や所有者などを法務局で記録・管理することです。

法務局で記録をしておくことで、不動産に関わるトラブルの防止や安全に不動産取引を行うことができます。

このような記録は「登記簿」もしくは「登記記録」と呼ばれています。現在は電子化されていますが、法務局で手数料を払えば誰でも登記事項証明書を取得できます。

登記事項証明書

参考：法務局ホームページ

登記事項証明書は、上から「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」に分かれます。 　

所有権移転登記

所有権移転登記とは、既に所有権の登記がされている不動産について、例えば不動産の購入によって所有権が買主に移った場合のように所有者が変更ごとに記録する登記です。

中古の住宅（一戸建て、マンションどちらも）を購入した場合に行うのが、こちらの登記です。また土地を購入したときにも所有権移転登記がされます。

相続登記

相続によって不動産を取得した場合も、所有権移転登記を行います。これは「相続登記」とも呼ばれますが、所有権移転登記のひとつです。

相続登記は義務化が決定されており、令和6年4月1日より施行されました。施行日以前に相続の開始があった場合についても遡って適用されるため、速やかに行っておきましょう。

抵当権設定登記

所有権の登記がされている建物に、金融機関が担保権を設定する際に行う登記です。

表題登記

まだ公的に登記がされていない土地・建物に対して、不動産の存在や規格を新しく登録するための登記です。

表題登記を行うと、登記簿の冒頭部分「表題部」に記載されます。また、表題登記は法的に義務付けられているため、所有者は所有権の取得日から1か月以内に表題登記の申請を行わないと罰則を受けます。

所有権保存登記のメリット・デメリット

先程述べた相続登記や表題登記は義務化されていますが、所有権保存登記は義務化されているわけではありません。

しかし不動産を新築で購入したとき、所有権保存登記を行うことは極めて重要です。所有権保存登記をされていないと、建物の所有者を法的に証明できないということです。

所有権保存登記のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

• 所有権保存登記をした建物を担保に、金融機関からお金を借りられる
• 第三者に対して、建物の所有権を主張できる
• 既に所有権保存登記がされていれば、不動産の売却や賃借、相続や贈与などの手続きがスムーズになる

デメリット

• 家を担保にして、お金を借りることができない
• 所有権保存登記がされていないと、売買のときに買主が所有権移転登記がスムーズにできない。そもそも買い手がつかない可能性がある
• 所有権保存登記がされていない未登記の建物は、誰が相続したか登記記録で判断がつかないため、将来的に親族間でのトラブルになる場合が非常に多い

所有権保存登記にかかる費用

所有権保存登記の手続きには、主に3つの費用がかかります。

• 登録免許税
• 必要書類の準備にかかる費用
• 司法書士に依頼する場合にかかる費用

登録免許税

登録免許税は決められた金額ではなく、新築した不動産の価額をもとに算出されます。

不動産の価額×税率＝登録免許税額

このとき、不動産の価額は建物完成からの期間によって、基準となる指標が変わります。

• 建物完成から1年以内　不動産を管轄する法務局が公示する認定価格をもとに算出
• 建物完成から1年経過　固定資産税評価額

また税率については、登録免許税の軽減措置が設けられています（令和9年3月31日まで。令和6年度税制改正により3年延長されました）。

詳細は国税庁ホームページを参照してください。

そのほかに、「長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」「特定の増改築等がされた住宅用家屋」として認定を受けた建物は、登録免許税がさらに軽減されます（令和9年3月31日まで）。

なお相続登記の場合、免税措置を受けられるケースもあります。

必要書類の準備にかかる費用

所有権保存登記の必要書類にかかる費用は、住宅用家屋証明書の1,300円です。

司法書士に依頼する場合にかかる費用

所有権保存登記は、司法書士に手続きを依頼することができます。一般的な一戸建ての所有権保存登記にかかる費用の目安は、5～15万円です。

所有権保存登記の申請方法

所有権保存登記の申請には、書面申請とオンライン申請の2つの方法があります。書面申請の場合は必要書類を揃えて、法務局で手続きを行います。

オンライン申請は、「登記・供託オンライン申請システム」から行います。

ただし、登記の申請には専門知識が必要となるため、少しでも不安のある方は専門家に依頼したほうが良いでしょう。

所有権保存登記の必要書類

所有権保存登記の手続きに必要な書類は、以下のとおりです。

• 住民票
• 住宅用家屋証明書（登録免許税の軽減の適用を受ける場合）
• 登記申請書
• 委任状（司法書士に依頼する場合）

まとめ

今回の記事では、所有権保存登記について解説しました。不動産の購入や相続で登記が必要になりますので、あらかじめよく理解しておくと安心です。

また、一般の方が登記の手続きをするのはかなり大変かと思われます。必要に応じて専門家に依頼するのもひとつの方法です。

相続では、相続登記のほかにもさまざまな手続きが必要となります。

まだ済んでいない相続手続きがある場合や、相続税対策を検討したい方は、ぜひ一括見積をご利用ください。